משכנתא על הנכס הנוכחי + תוספת על הבית שקונים

משכנתא על הנכס הנוכחי + תוספת על הבית שקונים

יושב עם משפחה מאור יהודה, כיום יש בבעלותם דירה שעולה 2.5 מיליון, כאשר יש עליה משכנתא של 630 אלף שקלים. המטרה שלהם היא לרכוש נכס נוסף להשקעה בסכום של 1.3, כאשר יש כאן שתי בעיות עיקריות:

הבעיה הראשונה היא שאין הון עצמי

הבעיה השניה היא שההכנסות אולי לא יהיו מספיק גבוהות כדי להצדיק משכנתא נוספת

בואו נצלול למספרים של העיסקה:

הבעל מרוויח 12 אלף שקלים נטו, האישה מרוויחה 6 אלף שקלים נטו. כלומר הכנסה מצטברת של 18 אלף שקלים. כיום המשכנתא היא 3.5 אלף והלוואות בחשבון העו”ש מעבר למשכנתא הן על סך 2300 שקלים לטווח של מעבר לשנה וחצי.

כל זה מעמיד אותנו במצב שבו ההכנסה הפנויה היא בערך 12 אלף שקלים שזה כבר לא מספיק כדי לבצע את העיסקה.

מה זה אומר:

על הדירה הנרכשת בשווי 1.3 מיליון ניתן לקחת משכנתא בריביות רכישה ( זולות) בגובה של 50 אחוז משווי הדירה. כלומר אנחנו יכולים לקחת על הדירה הנרכשת משכנתא של 650 אלף שקלים, שההחזר עליהם יהיה בסביבות 2900 שקלים.

על הדירה הנוכחית, אנחנו צריכים למעשה תוספת של 650 אלף, מה שיביא אותנו למשכנתא על הדירה הנוכחית של 1280000 שזה החזר חודשי נוסף ( לאחר שעשינו מחזור לחלק הקיים כבר של המשכנתא) של עוד 5700 שקלים בחודש.

בסך הכול אנחנו מגיעים למשכנתא מצטברת של כמעט 9000 אלף שקלים בחודש. נכון, הדירה הנרכשת תהיה מושכרת בסכום שהוא סביב 4000 שקלים, אבל עדיין זה סכום מאוד משמעותי. שכדי להצדיק אותו אנחנו צריכים להראות הכנסות סביב 25 אלף שקלים בחודש.

מה עושים:

דבר ראשון מנסים להיפטר מההלוואה שנמצאת בעובר ושב וחוסמת עוד 2300 שקל מההכנסות. מנסים להוסיף למשכנתא עוד 150 אלף. הדבר מגדיל את ההחזרים מ9000 בחודש לכמעט 10 אלף בחודש, כאשר הדגש הוא שנפטרים מהוצאה קבועה של 2300 שקלים.

בדיקת ביניים:

ההכנסות הצפויות של הזוג לאחר ניקוי הלוואות בעובר ושב עומד כרגע על 22 אלף שקל, כולל שכירות עתידית שצפויה להיכנס.

מנגד ההוצאה הצפויה על המשכנתא היה סביב ה10 אלף התחלתי. כדי שנוכל להיכנס לעיסקה, אנחנו צריכים לפחות להראות הכנסה של 28 אלף שקלים וגם אז הדבר יהיה גבולי מבחינת הסכום.

ברור שכאן צריכים ערב, אבל ערב טוב. כלומר צריכים הורה שמרוויח לפחות 8000 אלף שקלים והוא לא מעבר לגיל 60. אבא של האישה הוא עונה להגדרות פחות או יותר ואנחנו יכולים לנסות לקבל אישור.

מה אני עושה:

כדי להבין את מהות העיסקה צריך להבין את הנקודה הבאה, נכון שעומדים בהגדרות הרשמיות. אבל בפועל, יש כאן משכנתא ענקית שצריכה להילקח ובנק קטן או קשוח, פשוט לא יסכים לעיסקה.

לכן אני מפצל את העיסקה לחלקים. בנק אחד יעשה את המשכנתא לכל מטרה, כלומר על הדירה הקיימת. בנק אחר, יקח את המשכנתא לרכישה.

אני בוחר שני בנקים שהם גדולים, אבל לא ממש קפדנים בבדיקות שלהם. אני מגיש את העיסקב בתור שני תיקים שונים. אני מקבל אישור לשני התיקים בנפרד והזוג יוצא לדרך לקנות את הנכס הנדרש.

מאת מרטין בוקסדורףיועץ משכנתאות

Add a Comment

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *